房地產行業(yè)風險管理與戰(zhàn)略目標

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摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產迎來了較好的發(fā)展前景，更多企業(yè)加入到房地產開發(fā)當中，給房地產企業(yè)的發(fā)展帶來了更多的機遇。但是房地產企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展的過程中也面臨著一定的風險管理難題和戰(zhàn)略目標的變革問題，導致公司的發(fā)展遭遇瓶頸，給企業(yè)的經(jīng)營和管理工作帶來一定的困難，經(jīng)營成本不斷升高。因此，房地產企業(yè)需要結合自身的整體發(fā)展導向選擇和制訂出相應的整改措施，減少因風險管理不當帶來的惡劣影響。基于此，本文將從房地產行業(yè)風險管理與戰(zhàn)略目標變革的層面入手，探討當前房地產企業(yè)發(fā)展過程中存在的管理難的問題，并以此作為整改基點，提出相應的解決策略，為企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展創(chuàng)造有利的經(jīng)濟條件，推動房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產行業(yè)；風險管理；戰(zhàn)略目標；變革

房地產是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要的支撐產業(yè)之一，對全社會的經(jīng)濟繁榮發(fā)展起著關鍵性的影響和作用。但是隨著房地產投資建設工作的不斷發(fā)展，房價越漲越高，已經(jīng)呈現(xiàn)出非理性的發(fā)展趨勢，房地產行業(yè)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。房地產企業(yè)本身的運營和管理也出現(xiàn)了很多新的問題點，其中風險管理難已經(jīng)成為很多房地產企業(yè)不得不重視的問題。隨著房地產企業(yè)戰(zhàn)略目標的變革，和企業(yè)所處環(huán)境的飛速變化，行業(yè)之間的競爭不斷加劇，房地產企業(yè)金融市場發(fā)展受到約束，給企業(yè)的發(fā)展帶來一定的困難。因此，房地產企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展的過程中應當正視問題，并結合自身的實際發(fā)展情況制定出相應的整改措施，統(tǒng)籌做好重大風險管理的防范和化解工作，促進企業(yè)戰(zhàn)略目標改革能在有利的環(huán)境中進行，提升自己的核心能力，獲得穩(wěn)健發(fā)展。

房地產行業(yè)風險管理與戰(zhàn)略目標變革的基本特征

我國屬于人口大國，房地產企業(yè)進行房地產開發(fā)，能夠為人們的居住提供更好的條件，很多有實力的企業(yè)家都會加入到房地產開發(fā)當中，而房地產企業(yè)屬于資金密集型產業(yè)，想要在競爭激烈的市場中占據(jù)主導地位，就需要不斷轉變自己的經(jīng)營和管理模式，并且，需要結合當前的整體市場導向進行戰(zhàn)略目標的改革工作。隨著近年來房地產企業(yè)的發(fā)展速度不斷加快，企業(yè)在發(fā)展的過程中已經(jīng)開始凸顯出管理工作存在的不足。這些問題的出現(xiàn)對于企業(yè)的整體發(fā)展而言，如果不能及時處理，那么將會給企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟損失，也會影響整個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。筆者通過對當前的房地產企業(yè)中風險管理與戰(zhàn)略目標變革的基本特征進行分析，將其特點總結如下。

一、客觀性與普遍性的特點

在經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，城市化建設進程在逐漸加快，為了在有限的土地資源中容納更多人，只能進行相應的房地產開發(fā)工作，這使得房地產企業(yè)有著較好的發(fā)展前景。其中，有很多企業(yè)的領導層開始重視風險管理工作，其主要目的就是，將可能存在的影響企業(yè)發(fā)展的風險概率降至最低，從而選擇相應的管理措施進行改進。但是這些風險仍然具有客觀性與普遍性的特征，因此，直接影響到了整個企業(yè)的良性發(fā)展。

二、偶然性和必然性特點

房地產行業(yè)在發(fā)展的過程中所面臨的各種外界的風險較多，并且這些風險的存在并不是毫無征兆的。勢必會有某些原因直接導致風險的出現(xiàn)，具有較強的隨意性。例如，我國大多數(shù)房地產企業(yè)都會通過向商業(yè)銀行申請借貸的形式擴充自己的資金，這樣的融資方式操作簡單、成本較低，已經(jīng)成為很多房地產企業(yè)融資的主要渠道之一。而當前我國頒布的法律，對現(xiàn)有房地產信托和債券融資渠道進行了一定程度的約束，導致房地產應用該項方式融資期間面臨的難度較高。這樣的政策約束使很多房地產企業(yè)本身具有一定的融資風險，金融產品不能更好地服務于房地產企業(yè)，給企業(yè)的融資帶來困難。三、可變性特點房地產企業(yè)在面臨這些風險時，所使用的管理方式存在一定的差異性，而風險在一開始發(fā)生時并不是不可控制的。其中很大一部分風險在剛開始的發(fā)展階段，如果及時采取相應的補救措施，就能得到有效控制，防止事態(tài)快速蔓延導致處理難的現(xiàn)象發(fā)生。對于房地產企業(yè)發(fā)展過程中采取的各種戰(zhàn)略目標變革而言，正確地分析當前企業(yè)所處的大環(huán)境，并采取相應的風險防控措施，能夠較好地將風險發(fā)生的可能性降至最低。但是很多企業(yè)本身的管理工作預見性較差，就會難以控制風險的擴大，影響企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營和發(fā)展。

房地產行業(yè)經(jīng)營過程中面臨的風險

一、土地征用過程中面臨的風險

在不同的階段，房地產企業(yè)面臨的風險都是不一樣的。在開展經(jīng)營活動的過程中，首先需要做的就是對土地進行征用，而這就是房地產企業(yè)需要面臨的最大的風險。土地資源屬于不可再生資源的一種，擁有固定土地資源的人本身就掌握了較高的價值，并且隨著時間的流逝，土地資源本身的價值也會逐漸增高；加上城市現(xiàn)代化建設進程不斷加快，很多房地產投資企業(yè)都將自己的目光集中在城市之內，給土地資源的價值增長創(chuàng)造了有利條件；另外政府可以直接通過地價政策的實施來間接控制房地產，土地價格的變化又會直接影響房地產獲取土地的成本，很多房地產投資人都會通過使用土地和房產作為抵押向商業(yè)銀行申請借貸，無形之中就增加了土地征用存在的風險。二、房地產開發(fā)建設過程中存在的風險及問題房地產開發(fā)和建設工作本身具有建設周期長、開發(fā)周期慢的特點。在這個過程中房地產企業(yè)需要經(jīng)過復雜的環(huán)節(jié)，其中包含施工建設前期的土地勘測、方案設計以及施工中期生產管理和后期的質量管理等。在這個長時間的建設過程中，企業(yè)本身所需要面臨的風險是非常之大的。

三、銷售租賃過程中存在的風險及問題

銷售工作是房地產企業(yè)后期獲得更高利益的主要方式，畢竟進入銷售租賃環(huán)節(jié)才能獲取相應的經(jīng)濟回報。金融發(fā)展大環(huán)境之下，政府頒布的各項購房政策直接影響房產的成交價格，加之供求關系變化對人們消費選擇也產生一定的影響，這些不可控的因素將給房地產的經(jīng)營帶來一定的風險，使房地產實際銷售成績與預定銷售目標之間差距較大，最終使得其經(jīng)營回報大打折扣。例如，2021年末，我國房地產企業(yè)的大亨恒大集團面臨破產的消息給整個房地產行業(yè)帶來了不小的打擊，其主要的原因是企業(yè)在經(jīng)營的過程中承擔了接近2萬億的負債規(guī)模，如果違約將會對整個產業(yè)鏈乃至金融體系產生不小的影響，一度成為行業(yè)的熱點話題。

房地產行業(yè)風險管理與戰(zhàn)略目標變革的有效策略

一、對經(jīng)營環(huán)境進行全面分析

有的學者認為，企業(yè)經(jīng)營過程中出現(xiàn)的這些風險并不是均勻分布的，而是由國家意志、企業(yè)管理和文化、企業(yè)的管控系統(tǒng)等結構性基礎因素共同作用導致的，從而形成了特定分布的局勢。因此，在發(fā)展經(jīng)營活動的過程中，想要將這些風險產生的損失減至最小，首先應當對自身的經(jīng)營環(huán)境進行系統(tǒng)性的分析，并以此作為基點制定出相應的整改措施。對此，房地產企業(yè)的管理階層需要對經(jīng)營環(huán)境進行全面分析，充分認識內部環(huán)境與外部環(huán)境所帶來的影響，結合當前局勢的發(fā)展情況制定出相應的調整和改進措施，提升企業(yè)在經(jīng)營活動中應對風險的能力，以促進企業(yè)獲得健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。例如，對于房地產企業(yè)經(jīng)營過程中出現(xiàn)的融資難問題，可以直接通過私募基金融資的方式保證資金鏈的穩(wěn)定和信息的完善。特別是對于上市大型企業(yè)而言，該項融資方式的規(guī)范性應用能夠吸引諸多戰(zhàn)略投資者，解決企業(yè)存在的各種資金困難的問題，不斷地完善企業(yè)的負債盈虧，為之后的運營提供較好的資金支撐和保障。

二、提升房地產企業(yè)對經(jīng)營風險的防控能力

房地產企業(yè)在開展各項經(jīng)營活動的過程中欲提升自身的風險抵抗能力，不僅需要對當前的環(huán)境進行科學合理分析，還需不斷提升對房地產經(jīng)營風險的防控能力，以保證在風險來臨時，能夠有較為完善的措施正確應對，降低企業(yè)的損失。例如，在工程項目施工建設的過程中，可以對領導班子的能力進行審核，在確保能力達到標準之后再進行之后的施工作業(yè)，提升整個工程施工的質量。同時企業(yè)的管理階層還需要對整個施工過程中的管理工作采取重視的態(tài)度，通過加強施工現(xiàn)場的管理工作，確保整個工程的施工質量，為后期的銷售環(huán)節(jié)提供保障。

三、優(yōu)化銷售業(yè)務方式

銷售對于房地產企業(yè)的發(fā)展而言有著非常重要的導向作用，同時也是提升房地產企業(yè)核心競爭能力的一個重要方式。房地產企業(yè)需要轉變自己的企業(yè)經(jīng)營框架，優(yōu)化銷售業(yè)務方式。首先，在轉變銷售方式時需要正確分析當前房地產行業(yè)的發(fā)展變化及變革，在原有的銷售方式上進行創(chuàng)新，重視對于新銷售技術的使用，重視效率和誠信，將新的營銷體系融入企業(yè)文化，在企業(yè)中營造一個良好的銷售氛圍。其次，企業(yè)的銷售人員需要轉變自己的服務觀念，并提升自身的服務質量，以此才能達到提升經(jīng)營銷售水平的目的。例如，可以通過結合不同消費者的特點制定出相應的銷售計劃，為消費者提供更加個性化的服務。再次，還需要重視人才的引進和培養(yǎng)工作，通過引入人才的方式，不斷擴大自己的人才隊伍建設，為企業(yè)營造一個良好的工作氛圍。最后，房地產企業(yè)的管理階層還需要提升自己應對各種金融風險的能力，具體可以從債券融資、股權融資、合作開發(fā)、房地產信托、商業(yè)銀行借貸等途徑擴大自己的融資渠道。結合房地產企業(yè)本身的發(fā)展方向制定出適宜的風險規(guī)避政策，以此來降低企業(yè)資金成本，獲得更大的利益發(fā)展空間。

四、進行戰(zhàn)略目標的有效變革

戰(zhàn)略目標變革工作的開展對于企業(yè)整體發(fā)展而言有著非常重要的作用，戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)取決于關鍵任務的達成。邁克爾·波特對戰(zhàn)略的定義是：以競爭定位為核心，對經(jīng)營活動進行取舍，建立符合本企業(yè)的獨特的適配。對于房地產企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展而言，只有對自己未來的發(fā)展目標進行有效的戰(zhàn)略分析，再進行嚴格的實行才能夠使一個企業(yè)的發(fā)展達到事半功倍的效果；反之，當戰(zhàn)略產生失誤，戰(zhàn)術越成功，執(zhí)行越有效，其最終的結果可能會越糟糕。對此，房地產企業(yè)如何在保證自身發(fā)展不受限制的前提下，制定出相應的戰(zhàn)略發(fā)展目標就顯得尤為重要。筆者認為，房地產企業(yè)應當明確自身在行業(yè)中的發(fā)展方向，以正確的思維導向制定出合理的行動路徑以及戰(zhàn)略目標。始終將對客戶服務的理念放在第一位，圍繞以客戶為中心的服務理念，通過一定的反饋機制將最終的結果直接反饋給企業(yè)管理層，這樣的方式才有利于高層對戰(zhàn)略做出迅速的調整。始終保持堅定的信念和信心才能夠達成最終的目標。因此，戰(zhàn)略目標的有效部署對于企業(yè)而言有著非常重要的導向作用，需要企業(yè)對其進行分析并采取相應的操作。

結語

房地產作為我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要支撐，本身所面臨的行業(yè)風險和戰(zhàn)略目標變革就是一個重點難題。為了使得整個企業(yè)的發(fā)展能夠順利，在轉變自身的發(fā)展目標的過程中，需要正視自身在發(fā)展過程中存在的各項問題，并制定相應的方案：對當前的經(jīng)營環(huán)境進行全面分析，提升房地產經(jīng)營風險的防控能力，轉變企業(yè)經(jīng)營框架，優(yōu)化銷售業(yè)務方式，采取風險轉移措施，進行戰(zhàn)略目標的有效改革的方式來提升自己應對風險的能力，從而更好地促進其長久穩(wěn)定的發(fā)展。

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作者：蔣麗 單位：合景泰富集團